UNIDADE IX – Da compra e venda.

1. GÊNESE DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA.

         A origem histórica do contrato de compra e venda está diretamente relacionada à troca, ao escambo. Os homens trocavam entre si o excesso e o que necessitavam. Esse sistema atravessou séculos, como prática de negócio, até certas mercadorias passarem a ser usadas como padrão nas negociações comerciais. Inicialmente se empregou as cabeças de gado (pecus, dando origem à palavra pecúnia); posteriormente os metais preciosos. Quando estes começaram a ter valor determinado, surgiu a moeda e, com ela a compra e venda.

2. CONCEITO

         É um contrato bilateral pelo qual uma das partes (vendedor) se obriga a transferir o domínio de uma coisa à outra pessoa (comprador), mediante a contraprestação paga por esta de certo preço em dinheiro, art.481 do CC (Gonçalves, 2012:214).

         O contrato de compra e venda apenas obriga reciprocamente as partes, pois, a propriedade – o domínio – sobre a coisa depende de outro ato, ou seja: a tradição, para os móveis (arts. 1.226 e 1.267 do CC) e o registro, para imóveis (arts. 1.227 e 1.245 do CC). Com isso quer dizer que, celebrado o contrato de compra e venda, as partes ainda não podem considerar-se donas do preço (vendedor) ou da coisa (comprador), senão até que se opere a tradição da coisa vendida, embora já sejam titulares do direito de exigir a sua prestação (Gagliano e Pamplona Filho, 2013, p.40)

3. CARACTERÍSTICAS DA COMPRA E VENDA

         3.1. Bilateral ou sinalagmático: geram obrigações recíprocas entre comprador e vendedor, ou seja, a obrigação do comprador de pagar o preço em dinheiro e a obrigação do vendedor de transferir o domínio da coisa.

         3.2. Consensual: em regra o contrato de compra e venda é consensual, pois, se aperfeiçoa com a simples vontade das partes, independente da entrega da coisa, art.482, CC. Porém, em alguns casos tem caráter solene, quando além do consentimento a lei exige uma forma para a sua celebração, como sucede na compra e venda de imóveis, art.108 do CC.

         3.3. Oneroso: ambas as partes obtém proveito, a qual corresponde a um sacrifício patrimonial.

         3.4. Comutativo: em regra é comutativo, pois de imediato se apresenta certo o conteúdo das prestações recíprocas. As prestações são certas e as partes podem antever as vantagens e sacrifícios, que geralmente se equivalem. Mas pode ser também aleatório, quando tiver por objeto coisas futuras (emptio spei ou venda da esperança, isto é, da probabilidade de as coisas ou fatos existirem; emptio rei speratae ou venda da coisa esperada, ou seja, quando o adquirente assume o risco da coisa a vir existir em qualquer quantidade ) ou coisas existentes, mas sujeitas a risco.

         3.5. Não solene ou solene: pode ser de forma livre, mas em determinados contratos a lei exige formalidade.

         3.6. Contrato nominado: tem designação própria.

         3.7. Contrato típico: é regulado por lei.

         3.8. Contrato de execução imediata ou de execução diferida: será de execução imediata quando se consome em um só ato, sendo cumpridos imediatamente após a celebração. Porém, poderá ser de execução diferida, quando também é cumprido em um só ato, mas no momento futuro, ou seja, as partes fixam prazo para a sua exigibilidade.

4. ELEMENTOS DA COMPRA E VENDA

         O contrato de compra e venda compõe-se pelos seguintes elementos: consentimento, preço e a coisa (Gonçalves, 2012, p.219).

4.1 Consentimento

         Pressupõe a vontade das partes para vender e comprar e esta deve ser livre e espontânea, isenta de quaisquer vícios, sob pena de anulabilidade. Não é demais ressaltar que as partes devem ser capazes e aptas para contratar (pressupostos subjetivos da formação dos contratos). Ex: art.499 do CC, veda a compra e venda entre marido e mulher que tenha por objeto bem que integre a comunhão.

4.2. Preço

         O preço é a contraprestação do comprador, logo o contrato de compra e venda sem a fixação do preço é NULO, uma vez inexistir contrato de compra e venda sem obrigações simultâneas. No entanto, para ser válido, deve apresentar as seguintes características (Gonçalves, 2012, p.221-224):

         1) Determinado: em regra as partes determinam o preço pelo acordo mútuo de vontades;

         2) Determinável: o Código Civil estipula algumas situações onde o preço pode ser determinável:

         2.1. Art.485, CC: o preço é fixado por terceiro escolhido pelas partes que age como mandatário destes. Porém, uma vez estabelecendo a fixação do preço por árbitro de terceiro, implicitamente estarão as partes renunciando o direito de impugnar o laudo que este apresentar. Todavia o preço não poderá ser desproporcional, contrário as legítimas expectativas das partes;

         2.2. Art.486, CC: nesse caso o preço é fixado conforme a taxa de mercado ou de bolsa de certo e determinado lugar. Ex: a compra e venda de um objeto a prazo, com a determinação do preço das parcelas pela taxa Selic (taxa de juros);

         2.3. Art.487, CC: o preço pode também ser fixado em função de índices ou parâmetros desde que susceptíveis de objetiva determinação. Ex: a compra e venda de um objeto a prazo, com a determinação do preço das parcelas pela variação dos juros da caderneta de poupança, ou mesmo do valor do dólar; a compra e venda de derivados de petróleo pode ter como parâmetro a variação do preço do petróleo no mercado nacional;   

         2.4. Art.488, CC: leva-se em consideração o comportamento habitual dos contratantes, ou seja, o preço que costumam constar em seus catálogos ou tabelas ou ofertas ao público. Essa norma tem caráter supletivo, somente incidindo nos casos em que não houver manifestação expressa.

         OBS (1): se houver tabelamento oficial, afastada fica a manifestação de vontade expressa ou tácita das partes na fixação do preço, por se tratar de norma cogente (Gonçalves, 2012, p.224).

         OBS (2): art.489, CC, a lei reputa nulo de pleno direito o contrato de compra e venda quando se deixe ao exclusivo árbitro de uma das partes a fixação do preço. O preço deve ser conhecido previamente pelas partes. Ex: o alienante determinará o preço a ser pago; o preço será fixado conforme interesse do comprador.

         3) O preço deve ser pago em dinheiro ou redutível em dinheiro (pagamento por título de crédito), art.481, CC. Se for pago mediante a entrega de algum objeto, ter-se-á um contrato de troca. Se o contrato for estipulado parte em dinheiro e parte em outra espécie, a configuração do contrato de compra e venda será definida pela predominância do dinheiro. Ex: João está vendendo o seu carro por R$50.000,00. Maria, sua amiga de infância quer comprá-lo. Ele faz a seguinte proposta: Maria daria R$40.000,00 em dinheiro e o restante ela pagaria descontando as compras que João faria no seu mercadinho. Porém, se Maria pagasse R$15.000,00 em dinheiro e o restante (R$35.000,00) seria uma troca.

         4) O preço deve ser sério e real: o preço deve corresponder ao valor da coisa, e não vil ou fictício, caso que configuraria uma doação simulada.

4.3. A coisa.

         A coisa é a prestação do vendedor. Deve atender a determinados requisitos, quais sejam: existência, individualização e disponibilidade.

         4.3.1. Existência da coisa.

         É nula a venda de coisa inexistente. O art.483 do CC estabelece que o contrato de compra e venda deve ter como objeto coisa atual ou futura. Logo o contrato de compra e venda pode ser comutativo, quando não há nenhum risco para as partes, onde estas conhecem desde logo suas vantagens e sacríficios e o objeto é atual, mas também, pode ser aleatório, quando o objeto do contrato de compra e venda depender de fato futuro (emptio spei ou venda da esperança, isto é, da probabilidade de as coisas ou fatos existirem; emptio rei speratae ou venda da coisa esperada, ou seja, quando o adquirente assume o risco da coisa a vir existir em qualquer quantidade).

         A coisa deve existir de forma corpórea ou incorpórea. Como exemplos desta última têm-se: os direitos autorais, marca e patente.

         4.3.2. Individualização da coisa.

         A coisa deve ser individualizada de forma específica ou genérica. Será de forma específica, quando o objeto que se vende é precisamente determinado. Quando for de forma genérica, a coisa é escolhida em função do gênero ou da quantidade (tantas sacas de café, sem precisar a sua qualidade).

         4.3.3. Disponibilidade da coisa.

         A coisa deve encontrar-se disponível, ou seja, deve ser comercializável, podendo passar de um acervo patrimonial a outro. Consideram-se coisas indisponíveis:

         1- Coisas insusceptíveis de apropriação. Ex: luz solar, ar atmosférico;

         2- Legalmente inalienáveis, ou seja, por indisponibilidade legal: são os que, apesar de suscetíveis de apropriação pelo homem, têm sua comercialidade excluída pela lei para atender aos interesses econômico-sociais de determinadas pessoas. Poderão, no entanto, ser alienados por autorização legal apenas em certas circunstâncias e mediante determinadas formalidades. Ex: bens públicos.

         3- Inalienáveis por vontade humana: as coisas adquiridas por doação ou testamento contendo cláusula de inalienabilidade.

         4- São inalienáveis os valores e direitos da personalidade, bem como os órgãos do corpo humano.

 

5. EFEITOS DA COMPRA E VENDA.

         Segundo Gonçalves (2012, p.227-233), o contrato de compra e venda gera efeitos principais e/ou efeitos secundários.

5.1. Efeitos principais do contrato de compra e venda.

         Os principais efeitos do contrato de compra e venda são:

5.1.1. Gerar obrigações recíprocas para os contratantes.

         O contrato de compra e venda gera para o vendedor a obrigação de transferir o domínio da coisa, e para o comprador, a de pagar-lhe certo preço em dinheiro (art.481, CC).

         Conforme se havia dito, a compra e venda não é um contrato translativo, uma vez que não transfere a propriedade, mas tão somente, obriga o vendedor a transferi-la. Por sua vez, é prudente ressaltar que, a tradição pode ser real (ou efetiva), simbólica (ou virtual) ou ficta (ou tácita).

         a) tradição real: quando envolver a entrega efetiva e material da coisa, ou seja, quando o comprador recebe a posse material da coisa no ato da compra;

         b) simbólica, quando a tradição for representada por um ato que traduz a alienação – a entrega das chaves de um apartamento vendido;

         c) ficta, quando a coisa não é entregue, pois o comprador já tem a posse da coisa, adquirindo tão somente com a compra e venda a propriedade. Tal tradição, encontra-se presente, no constituto possessório e na traditio brevi manu. No constituto possessório ou cláusula constituti, altera-se a titularidade da posse. Assim, quem possui em nome próprio passa a possuir em nome alheio. Ex: João vende um imóvel à Maria, mas acorda com a mesma, por meio da cláusula constituti,  que será o locatário do mesmo, ou seja, João que era antes o proprietário do imóvel, passa a possuir a coisa como locatário, em nome de outrem. Já a traditio brevi manu é o inverso do constituto possessório, ou seja, a pessoa que possuía a coisa em nome alheio, passa a possuir em nome próprio. Ex: O locatário que antes possuía a casa em nome alheio compra a mesma e passa a possuir em nome próprio.

         O descumprimento da obrigação, de transmitir o domínio mediante a tradição ou o registro, caracteriza o inadimplemento contratual, possibilitando o adquirente a resolver o contrato, ou ajuizar ação de obrigação de fazer prevista no art.466-B do CPC ou requerer o registro do imóvel pela adjudicação compulsória – ação movida pelo adquirente contra o vendedor que recusa-se a lavrar de forma definitiva a escritura de compra e venda de imóvel, de modo que, a sentença da adjudicação servirá de título para o registro do mesmo (Salge, 2009, p.1).

5.1.2. Determinar a responsabilidade do vendedor pelos vícios redibitórios e pela evicção.

         O vendedor responderá, independentemente de culpa, pelo vício redibitório presente no objeto adquirido pelo comprador. Este poderá reivindicá-lo – dentro do prazo decadencial de 30 dias se móvel e de 1 ano se imóvel, ambos contados a partir da tradição – através de ação redibitória (rejeitar a coisa, rescindindo o contrato e pleiteando a devolução do preço pago mediante) ou ação quantis minoris (o adquirente manifesta a vontade de permanecer com o objeto do contrato, reclamando, no entanto, o defeito e pedindo abatimento do preço).

         Em regra o vendedor responde pela evicção nos contratos de compra e venda, com exceção daquele que contiver de forma expressa, a cláusula de irresponsabilidade devidamente acompanhada da ciência do comprador da existência de reivindicatória em andamento, arts.448 e 449 do CC.

5.2. Efeitos secundários ou subsidiários do contrato de compra e venda.

         Dentre os efeitos secundários do contrato de compra e venda pode-se citar: a responsabilidade pelos vícios; a repartição das despesas; o direito de reter a coisa ou o preço (Gonçalves, 2012, p.229- 233).

5.2.1. A responsabilidade pelos riscos.

         A regra é que, até o momento da tradição do móvel ou do registro do imóvel, a coisa pertence ao vendedor e por tal, deve responder pelo perecimento ou os danos que a mesma vier apresentar. Assim, os riscos da coisa perecer ou se danificar, até o momento da tradição ou do registro, correm por conta do vendedor; já o comprador assume o risco de perder o preço do objeto do contrato de compra e venda ( art.492 do CC).

OBS: risco é o perigo que recai sobre a coisa objeto da prestação, de perecer ou deteriorar-se por caso fortuito ou força maior (Gonçalves, 2012, p.229).

         O §1ºdo art.492 do CC, explica o risco assumido pelo comprador, na hipótese de uma tradição simbólica. Ex: um comprador, ao adquirir 200 cabeças de gado, conta-as, marca-as ou assiná-las, indicando a propriedade sobre as mesmas, mas, no entanto, resolve não levá-las de imediato, preferindo que o vendedor as leve posteriormente Porém, se antes da entrega, as 200 cabeças de gado vir a morrer por caso fortuito ou força maior, nada terá que reclamar o comprador, pois este assumiu o risco.

         O §2º do art.492 do CC assegura que, estando o comprador em mora de receber a coisa adquirida, colocada à sua disposição, os riscos correrão por sua conta. Logo a mora accipiendi – mora do credor – traz como conseqüência a inversão do risco, sem que tenha havido a tradição. Assim, se a coisa vir a desaparecer, por motivo de caso fortuito ou força maior, e estando em poder do vendedor, poderá este exigir o preço. Ex: João, no dia 03 de dezembro de 2012, comprou um fogão na loja de eletrodoméstico “A”. Foi acordado no ato da compra que o objeto seria entregue na sua residência no dia 06 de dezembro de 2012 no período da tarde, haja vista não encontrar-se em casa pela manhã. Ocorre que, um dia antes da entrega do fogão, João viaja e nada comunica à loja “A”. No dia 06 de dezembro de 2012, às 15:00 horas, os funcionários da loja “A” comparecem à casa de João para entregar o fogão, porém, não encontrando ninguém para receber o objeto da compra retornam  com o mesmo ao depósito da loja “A”. No dia seguinte, ocorre uma enchente e o depósito desmorona, havendo perda de todos os objetos lá armazenados. Nesse caso, João não terá direito a reivindicar o fogão, haja vista não ter recebido o objeto da compra que já se encontrava à sua disposição.

         O art.493 do CC estabelece que, na falta de estipulação expressa, a coisa deve ser entregue no local em que se encontrava ao tempo da venda. Tal norma tem por objetivo, suprimir a omissão ou a dúvida deixada pelas partes no tocante ao local da tradição da coisa, objeto do contrato de compra e venda. Assim, não havendo estipulação expressa pelas partes sobre o local da tradição da coisa, aplicar-se-á o conteúdo normativo (Gonçalves, 2012, p.230).

         No entanto, se a coisa for expedida para lugar diverso, de que se encontrava ao tempo da venda, por meio e mando do comprador, por sua conta correrão os riscos, haja vista ter resolvido entregar por conta própria o objeto (art.494 do CC). Ex: João compra um conjunto de sofá a uma loja “A” e acorda com o vendedor, que no dia da entrega, o carro da transportadora do seu amigo virá pegá-lo, não precisando, portanto, do transporte da loja. No dia da entrega, o funcionário da transportadora do amigo de João – que funciona como mandatário deste – comparece à loja e recebe o sofá em seu nome. Naquele momento como houve a tradição da coisa, João passou a assumir os riscos sobre mesma. Se, porém, a loja “A” descumprir o acordo e resolver entregar em carro próprio o conjunto de sofá na casa de João, assumirá os riscos sobre o mesmo.

5.2.2. A repartição das despesas.

         Conforme o art.490 do CC, as despesas com a escritura e o registro do imóvel ficam a encargo do comprador. Porém, pelo princípio da autonomia da vontade, as partes podem acordar de forma diversa, determinado no contrato, que tais despesas, correrão por conta do vendedor.

         No tocante a coisa móvel, a tradição deve ser efetuada em transporte por conta do vendedor.  

5.2.3. O direito de reter a coisa ou o preço.

         O CC tipifica o direito de reter a coisa ou o preço conforme seja a compra e venda à vista ou a crédito. Na compra e venda à vista, as obrigações são recíprocas e simultâneas. Mas cabe ao comprador o primeiro passo, qual seja, pagar o preço. Antes disso, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa, podendo retê-la, ou negar-se a assinar a escritura definitiva, até que o comprador satisfaça a sua parte, art.491 do CC (Gonçalves, 2012, p.232).

         Já se a compra e venda for a crédito e o vendedor souber antes da tradição da coisa, que o comprador entrou em insolvência, poderá sobrestar a entrega, até obter daquele, caução de que pagará no tempo ajustado, art.495, do CC. Se não lhe for entregue o caução, o vendedor poderá resolver o contrato por cláusula resolutiva tácita, que depende de interpelação judicial.

6. LIMITAÇÕES À COMPRA E VENDA.

         Há algumas pessoas, que por falta de legitimidade – em virtude das circunstâncias ou da situação em que se encontram – são impedidas legalmente de realizar um contrato de compra e venda. Vale ressaltar que, a sua ilegitimidade não advém da capacidade civil, mas tão somente, da sua posição na relação jurídica. Exemplos: ascendentes, condôminos, tutores, curadores e cônjuges.

6.1. Venda de ascendente a descendente.

         O art.496 do CC estabelece que, é ANULÁVEL a venda de ascendente a descendente sem a autorização expressa dos demais descendentes e do cônjuge do alienante. A doutrina majoritária refere-se da proibição a todos os descendentes, indistintamente (filhos, netos, bisnetos, etc) e não apenas aos descendentes que estiverem na condição de herdeiros (Gonçalves, 2012, p.234).

         Vale ressaltar que, o parágrafo único do art.496 do CC, NÃO exige a anuência expressa do cônjuge do ascendente casado sob regime de separação obrigatória – hipótese de casamento realizado sem a observância das causas suspensivas da celebração, bem como por pessoas maiores de 70 anos ou de pessoas que dependem de suprimento judicial para casar, art.1.641 do CC – isso porque não tem interesse jurídico reconhecido por lei no patrimônio do alienante. Porém exigir-se-á para o cônjuge casado em regime de separação absoluta.

         A anuência deve ser expressa, porém, a forma, seguirá o determinado pelo art.220 do CC. Desse modo, será concedida por instrumento público (na própria escritura, se possível), em se tratando de venda de imóvel de valor superior à taxa legal, podendo ser dada por instrumento particular, em se tratando de bem móvel (Gonçalves, 2012, p. 237).

         A finalidade da exigência do art.496 do CC é a de evitar simulações fraudulentas – como as que ocorrem nas doações inoficiosas, onde o doador doa bens que ultrapassam o valor da legítima – de forma a proteger o patrimônio dos herdeiros legítimos.

         A não observância do art.496 do CC, possibilita a um ou aos demais interessados requerer a anulabilidade da venda. Como o artigo é silente com relação ao prazo, deve-se aplicar a regra geral do art.179 do CC – dois anos a contar da conclusão do ato. Tal prazo é decadencial, uma vez não estar elencado expressamente entre os prazos prescricionais e por ser dessa natureza os relativos à anulação (Gonçalves, 2012, p.239).

6.2. Aquisição de bens por pessoa encarregada de zelar pelos interesses do vendedor.

         O art. 497 do CC expressa, sob pena de ser NULO o negócio, a proibição de certas pessoas como compradoras. Não é de mais ressaltar que, a ilegitimidade se traduz, em impedimento específico para a prática de determinado ato ou negócio jurídico, em razão de um interesse superior que se quer tutelar (Gagliano e Pamplona Filho, 2013, p.64).

I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração: o testamenteiro é a pessoa encarregada de dar cumprimento às disposições de última vontade do autor da herança, exercendo os poderes que lhe forem conferidos e as obrigações estabelecidas pelo de cujus. A lei proibi nesse caso, o testamenteiro alheio à sucessão, ou seja, àquele que não herdeiro;

II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta: inclui-se aqui, os servidores da Administração Pública direta e indireta (autarquias, fundações, empresas públicas e empresas de economia mista);

III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade: a restrição relaciona-se apenas aos julgamentos, decisões e processos em razão do lugar onde servem, ou seja, que estejam incluídos nas suas jurisdição ou competências;

IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.

6.3. Venda da parte indivisa em condomínio.

         A palavra condomínio significa propriedade em comum. Logo se a propriedade de um bem indivisível pertencer a mais de uma pessoa, o condômino só poderá vender a sua parte a estranho, se o outro consorte não a quiser tanto por tanto, art.504 do CC. O condômino interessado em vender a sua parte, deverá comunicar por expresso aos demais condôminos. Tal comunicação poderá ser feita de forma judicial ou extrajudicial, desde que tenha comprovante de recebimento da devida comunicação (Gonçalves, 2012, p.243-244).

         O condômino preterido pode exercer o seu direito de preferência pela ação de preempção, dento do prazo decadencial de 180 dias, contados da data que teve ciência da alienação. No ato da interposição da ação, o condômino preterido depositará em juízo a parte vendida a terceiro.

         Logo, a venda de parte indivisa a estranho só será possível quando:

         a) for comunicada previamente aos demais condôminos;

         b) for dada preferência aos demais condôminos pelo mesmo valor que o estranho recebeu;

         c) os demais condôminos não exercerem a preferência dentro do prazo legal (180 dias contados da ciência da alienação).

6.4. Venda entre cônjuges.

         Um cônjuge, qualquer que seja o regime de bens do casamento, exceto no da separação absoluta, só estará legitimado a alienar, hipotecar ou gravar de ônus reais os bens imóveis – dar o imóvel como garantia do pagamento de uma dívida – depois de obter a autorização do outro, ou o suprimento judicial de seu consentimento, arts. 1.647, I e 1.648 do CC.

       O art.1.648 do CC estabelece ao juiz suprir a outorga, quando um dos cônjuges a denegue sem motivo justo, ou lhe seja impossível concedê-la.

         A doutrina assentou alguns casos em que o motivo é justo de denegar a outorga:

         a) é justa a recusa, quando o marido pretende alienar o único prédio do casal, que serve de residência para a família, sem que ocorra realmente necessidade de venda;

         b) se o marido pretende vender o imóvel por preço vil;

         c) quando o casal se acha separado de fato e a mulher não conta com suficientes garantias para recebimento de sua meação;

         d) quando o cônjuge pretende vender algo da família para o seu exclusivo sustento e o da concubina.

         Logo, se o cônjuge não der a outorga com base em uma justa causa, a decisão judicial que assim a reconhecer, autorizará a pratica do ato pelo outro cônjuge.

         No tocante a impossibilidade para dar consentimento, geralmente decorre da incapacidade de consentir, como nos casos de interdição, ou desaparecimento do outro cônjuge. Na hipótese de um dos cônjuges se encontrar interditado ou desaparecido em local ignorado, e o outro cônjuge tiver necessidade de realizar um negócio que envolva a alienação de um imóvel do casal, caberá a ele requerer suprimento judicial do consentimento.

         A falta de autorização não suprida pelo juiz tornará anulável o ato praticado, podendo o cônjuge prejudicado pleitear a sua anulação até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal (art.1.649, CC). A legitimação para a ação anulatória é do cônjuge prejudicado, mas passa para os herdeiros depois de sua morte, desde que exerçam o direito até dois anos depois da morte do cônjuge prejudicado.

         Vale ressaltar que, nada impede que o cônjuge aliene outros bens que estejam sob sua titularidade exclusiva, fora da comunhão, art.499 do CC. Tal dispositivo não se aplica ao regime de comunhão universal de bens, uma vez que os bens pretéritos e os adquiridos na constância do casamento pertencem de forma comum aos cônjuges.

7. VENDAS ESPECIAIS

         Gonçalves (2012, p.246-251) estabelece três tipos de vendas especiais: venda mediante amostra; venda ad corpus; venda ad mensuram.

7.1. Venda mediante amostra – art.484 do CC

         A amostra consiste na reprodução integral da coisa vendida, com as suas qualidades e características apresentadas em tamanho normal ou reduzido. Se a mercadoria entregue não for em tudo igual à amostra, caracteriza-se o inadimplemento contratual, devendo o comprador protestar imediatamente – recusá-la –  sob pena de o seu silêncio ser interpretado como tendo havido correta e definitiva entrega.

         Segundo Farias e Rosenvald (2012, p.317), o Código Civil equiparou a venda por amostras, àquelas efetuadas com base na exposição de protótipos ou modelos. Cumpre lembrar que amostra é uma pequena porção daquilo que se deseja alienar – um copo de suco distribuído para degustação no supermercado – enquanto que protótipos, é uma unidade de um bem que normalmente se encontra em exposição – aparelho de som que se encontra exposto em uma vitrine de loja. Já o modelo consiste em uma demonstração do objeto em dimensões reduzidas.

         Sendo a venda feita por amostra e o contrato dispuser de forma diferente, prevalecerá as qualidades e características da amostra (parágrafo único do art.484, CC). Essa determinação resulta do dever de informação adequada e suficiente que o vendedor deve fornecer ao comprador e por tal corolário do princípio da boa-fé objetiva (art.422 do CC).

7.2 Venda ad corpus e venda ad mensuram

         O art.500 do CC refere-se a venda ad mensuram, ou seja, quando se estipula o preço do imóvel com base nas suas dimensões. Exemplo: preço por metro quadrado; preço por lote. Se posteriormente o comprador fizer uma nova medição do imóvel e constatar que o mesmo não corresponde às dimensões dadas, terá direito inicialmente de impetrar a ação ex empto ou ex vendito e exigir por meio desta a complementação do imóvel. Porém, se não for possível a complementação deste, poderá por meio das ações edilícias – ação redibitória e ação quanti minoris – pleitear a resolução do contrato ou abatimento no preço (Gonçalves, 2012, p.249-450).

         Segundo o art.501 do CC, decai do direito de propor as ações ex empto e as ações edilícias, o comprador que não o fizer dentro do prazo  DECADENCIAL de 1 ano, a contar, porém, DO REGISTRO DO TÍTULO, E NÃO DA EFETIVA ENTREGA DA COISA. Destarte, se por conta do vendedor houver atraso na imissão da posse do imóvel, o referido prazo decadencial fluirá a partir do momento em que o comprador tomar devidamente a posse do imóvel (parágrafo único do art.501 do CC).

         Na venda ad corpus, tipificada no §3º do art.500 do CC, o imóvel é adquirido como um todo, como corpo certo e determinado, caracterizado por suas confrontações, não tendo nenhuma influência na fixação do preço as suas dimensões (ex: Chácara Palmeiras; vende-se excelente duplex; vende-se terreno murado). Presume-se que o comprador adquiriu o imóvel pelo conjunto que lhe foi mostrado e não em atenção a área declarada (Gonçalves, 2012, p.250).

         Não exige a lei, para que uma venda se caracteriza como ad corpus, que o contrato o diga expressamente. Caberá ao juiz diante do contrato, identificar a real intenção das partes, analisar a descrição do imóvel e outros atributos, que possam fundamentar a sua decisão de que realmente se tratava de uma venda ad corpus.

         Na venda ad corpus, presume-se que o comprador teve uma visão geral do imóvel e a intenção de adquirir precisamente o que continha dentro de suas divisas. A referência a metragem ou extensão é meramente acidental. O preço é global, pago pelo todo. Logo não terá direito de exigir complemento de área, como descreve o §3º do art.500 do CC.

         O §1º do art.500 do CC ressalta que, se a diferença entre as medidas não exceder de um vigésimo da área total anunciada – inferior a 5% da área total constante do instrumento contratual – há presunção juris tatun de que a venda foi ad corpus, uma vez que a diferença foi insignificante. Ex: vendo casa de 20 x 40=800m; 800 -5%= 760m. Destarte, poderá o comprador provar que, se tivesse sido devidamente informado sobre a área do terreno, não teria realizado o negócio jurídico. Logo o ônus da prova será do adquirente, que terá que provar que realizou o negócio porque precisava do imóvel exatamente com as medidas especificadas no contrato.

        

8. DAS CLÁUSULAS ESPECIAIS À COMPRA E VENDA.

         O Código Civil disciplina algumas cláusulas especiais que as partes podem adicionar à compra e venda, dentre elas: da retrovenda, da venda a contento e da sujeita a prova, da preempção ou preferência, da venda com reserva de domínio e da venda sobre documentos.

8.1. Da retrovenda.

         Segundo o art.505 do CC, a retrovenda constitui uma cláusula acessória ao contrato de compra e venda de bem IMÓVEL, pelo qual o vendedor, dentro do prazo máximo e decadencial de três anos – período de resgate – reserva-se no direito de reaver o imóvel ao comprador alienado. Para tal, deve restituir ao comprador, o preço pago pelo imóvel corrigido monetariamente, bem como as benfeitorias necessárias por ele realizadas. Vale ressaltar que o comprador terá direito aos frutos e rendimentos da coisa (Gonçalves, 2012, p.252 e 254).

         Porém, se o comprador recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o seu direito de resgate, as depositará judicialmente, art.506 do CC. No entanto, se o depósito judicial for insuficiente, o vendedor não terá direito a restituição do domínio da coisa até que seja depositado integralmente o valor devido ao comprador (parágrafo único do art.506 do CC).

         O direito de resgate pode ser cedido a terceiro, transmitido a herdeiros e legatários e ser exercido contra terceiro adquirente, sendo que nesse caso para ter validade, a cláusula de retrovenda, deve ser averbada no registro do imóvel, art.507 do CC. Exemplo de direito de resgate cedido a terceiro: João vende um imóvel de sua propriedade à Maria, adicionando ao contrato de compra e venda uma cláusula de retrovenda. Após um ano da compra, João cede esse direito à sua amiga Ana, a qual poderá dentro do prazo decadencial de 2 anos exercer o seu direito de resgate sobre Maria. Exemplo de resgate exercido contra terceiro adquirente: João vende um imóvel de sua propriedade à Maria, adicionando ao contrato de compra e venda uma cláusula de retrovenda, que foi posteriormente averbada no registro do imóvel. Após 1 ano da compra, Maria vende o imóvel à Ana. Em virtude da existência de uma cláusula de retrovenda devidamente averbada no registro de imóvel, Ana fica vinculada a esta, de modo que, João poderá exercer contra Ana o seu direito de resgate ao imóvel dentro do prazo de 2 anos.

8.2. Da venda a contento e da sujeita a prova.

         Nos contratos de compra e venda de gêneros alimentícios e bebidas finas, as partes podem incluir cláusula ad gustum; uma cláusula acessória ao contrato de compra e venda que suspende o aperfeiçoamento deste, até que o comprador prove e aceite objeto do contrato, art.509 do CC.

         De acordo com essa cláusula, a tradição da coisa não transfere o domínio, limita-se a transmitir a posse direta, uma vez que o aperfeiçoamento do contrato fica suspenso até que o comprador experimente o produto e manifeste aceitação sobre o mesmo, ou seja, os efeitos do contrato ficarão paralisados até que o comprador aceite o bem alienado. Dessa forma, o aperfeiçoamento do negócio, depende exclusivamente do árbitro, do gosto do comprador, não podendo o vendedor alegar que a recusa é fruto de capricho. Ex: um dono de restaurante italiano realiza um contrato de compra e venda de 100 caixas de vinho tinto, com uma fornecedora de vinhos finos, sob cláusula ad gustum. O contrato fica suspenso até o dono do restaurante provar um dos vinhos e manifestar a sua aceitação.

         Igualmente ocorre, quando o comprador realiza um contrato de compra e venda de roupas finas, sob cláusula suspensiva sujeita à prova. Da mesma forma que a venda a contento, a venda sujeito à prova é feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina (CC, art. 510). Ex: Ana, uma socialite de Fortaleza, realiza um contrato de compra e venda, com cláusula sujeita à prova, da nova coleção de roupas da Daslu. Chega à sua residência a nova coleção. Enquanto Ana não experimentar e manifestar concordância em querer comprar as roupas, o contrato fica suspenso. Somente se aperfeiçoará quando Ana manifestar a sua anuência.

          Não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o vendedor poderá intimá-lo judicialmente ou extrajudicialmente, para que se manifeste de forma expressa em prazo improrrogável, art.512 do CC.

         O direito resultante da venda a contento é simplesmente pessoal, não se transfere a outras pessoas, quer por ato inter vivos, quer por ato causa mortis. Extingue-se se o comprador morrer antes de exercê-lo. Porém, subsiste quanto aos herdeiros do vendedor se este for o que falecer (Gonçalves, 2012, p.257).

8.3. Da preempção ou preferência.

         Celebrado um negócio jurídico de compra e venda, e, em seguida, a transmissão da propriedade (pela tradição ou registro), o normal é que não haja mais qualquer vinculação entre os contraentes. Todavia o contrato de compra e venda poderá conter uma cláusula que obrigue o comprador de coisa móvel ou imóvel, no caso de pretender vendê-la ou dá-la em pagamento, oferecê-la a quem lhe vendeu originalmente, para que este tenha a preferência em readquiri-la, em igualdade de condições, com terceiro que está interessado em incorporá-la em seu patrimônio, art.513 do CC. Tal cláusula é denominada de preempção ou preferência ou ainda, de prelação.

         Trata-se de uma cláusula, decorrente unicamente da autonomia da vontade, e estipulada, evidentemente, em favor do alienante, a que chamado preferente, prestigiando o seu desejo eventual de retornar o bem que outrora lhe pertenceu. Por isso mesmo, não somente o comprador tem a obrigação de cientificar, na forma do caput do art. 513 do CC como também o vendedor tem o direito de exercitá-lo, independentemente de provocação do comprador.

         Segundo Gonçalves (2012, p.258-259) são as seguintes características da preempção:

         a) é personalíssima: somente pode ser exercida pelo próprio vendedor, não se transmitindo, pois, por ato inter vivo em causa mortis, art. 520 do CC;   

         b) não obstante ser peculiar ao contrato de compra e venda, pode ser  incluído em outros tipos de contrato, tais como o de locação;

         c) o direito de prelação somente pode ser exercido, na hipótese do comprador pretender vender a coisa ou dar-lhe em pagamento;

         d) pode ter como objeto bem corpóreo ou incorpóreo, móvel ou imóvel. Tal característica a faz diferenciar da retrovenda.

         Nesse contexto é conveniente estabelecer, algumas diferenças entre preempção e retrovenda:

Ø  A cláusula de preempção pode se fazer presente tanto nos contratos de compra e venda de coisa MÓVEL como IMÓVEL. A retrovenda só é cabível nos contratos de compra e venda de coisa IMÓVEL.

Ø  Na preempção o comprador não está obrigado a vender a coisa. Mas se for vendê-la deve dar preferência ao vendedor. Na retrovenda, o comprador encontra-se obrigado a revender a coisa imóvel para o alienante.

Ø  A preempção não se transfere por atos inter vivos e nem causa mortis. Já a retrovenda é transmissível.

         A preempção pode ser: convencional e legal, sendo que esta última se divide em retrocessão dos bens desapropriados e prelação ou preferência em condomínio. Para compreender melhor será analisado a seguir cada uma delas.

         1. Preempção convencional.

         Pelo princípio da autonomia da vontade as partes podem adicionar ao contrato de compra e venda a cláusula de preempção. Neste caso o prazo pode ser convencionado entre as partes, mas desde que não exceda a 180 dias se bem móvel, ou a 2 anos se imóvel, art.513, parágrafo único do CC. Decorrido os mencionados prazos DECANDENCIAIS, o adquirente estará livre para vender a coisa sem respeitar o direito de preferência do vendedor (Gonçalves, 2102, p.259).   

         O art.516 do CC adverte que, inexistindo prazo estipulado entre as partes, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo em 3 dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos 60 dias subseqüentes à data em que o comprador tiver notificado – judicialmente ou extrajudicialmente – o vendedor. Contam-se os prazos não da data da expedição da notificação, mas da do efetivo recebimento.

         Se, porém, o comprador desrespeitar a cláusula de preempção, não dando ciência ao vendedor do preço e das vantagens que oferece sobre a coisa, responderá por perdas e danos (art.518, primeira parte). Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má fé (art.518, segunda parte).

         Vale ressaltar que, poderá o vendedor exercer o seu direito de prelação intimando o comprador, quando tomar conhecimento que este irá vender a coisa. Assim, o vendedor não necessita aguardar a notificação do comprador para que possa exercer o seu direito de preferência, art.514 do CC.

         2. Preempção legal: esta advém da lei e se divide em:

         2.1. Retrocessão dos bens desapropriados: consiste no direito de preferência atribuído ao expropriado, art.519 do CC. O Poder Público expropriante deve oferecer ao expropriado a coisa desapropriada que não a tiver destinado à finalidade específica na desapropriação ou não a tiver utilizado em obras e serviços públicos. Tem a jurisprudência proclamado que não caberá a retrocessão se, desapropriado o terreno para nele ser construída, por exemplo, uma escola, e se constrói um posto de saúde, que no caso atende também o interesse público. Porém, tem-se assegurado, o caráter de direito pessoal do ex-proprietário às perdas e danos e não o direito de reaver o bem. 

         2.2. Prelação ou preferência em condomínio: quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais condôminos – duas ou mais pessoas que são proprietárias de um bem móvel ou imóvel – só pode ser exercido em relação à coisa no seu todo, ou seja, cada condômino exercerá o direito de preempção sobre a totalidade da coisa, art.517. Porém, se o comprador tiver adquirido a coisa, mediante compra das quotas ideais dos diversos condôminos, deverá assegurar a cada um deles a preferência da reaquisição da respectiva cota-parte, sendo assim, a preferência exercida pro parte (Gonçalves, 2012, p.260).

8.4. Da venda com reserva de domínio.

         A venda sob reserva de domínio é uma cláusula suspensiva ao contrato de compra e venda de coisa móvel paga a crédito, pelo qual o vendedor transmite somente a posse direta para o comprador, retendo a propriedade do objeto como garantia do preço. Ex: venda a credito de eletrodomésticos, financiamento de automóvel (Gonçalves, 2012, p.262).

          Dessa forma, o domínio da coisa adquirida, só será transferido para o comprador, quando este pagar integralmente as prestações, arts.521 e 524 do CC. Vale ressaltar que, embora o domínio pertença ao vendedor, responderá pelos riscos da coisa o comprador, que tem a sua posse direta (segunda metade do art.524 do CC).

         É importante frisar que no financiamento de automóvel, a instituição de mercado de capital, fica investido na qualidade e direitos do vendedor, art.528 do CC.

         Gonçalves (2012, p.262) citando as palavras de Washington de B. Monteiro elenca algumas características a essa cláusula:

         a) compra e venda a crédito;

         b) que recaia sobre objeto individualizado, infungível;

         c) entrega desse objeto pelo vendedor ao comprador;

         d) pagamento do preço convencionado em prestações;

         e) obrigação do vendedor de transferir o domínio da coisa ao comprador, tão logo pagar todas as prestações.

         O art.522 do CC ressalta que, para a cláusula de reserva de domínio valer contra terceiro adquirente, é necessário que o contrato seja registrado no Cartório de Títulos e Documentos do domicílio do comprador. Tal ordem visa dar publicidade ao ônus, impedindo que terceiro, a quem eventualmente o bem seja alienado, alegue boa-fé, para impedir a sua apreensão na ação movida pelo comprador (Gonçalves, 2012, p.266).          

         Por conseguinte, alienada a coisa, o ônus igualmente se transfere ao terceiro adquirente. Constando do registro público a cláusula de reserva de domínio, o pacto é oponível a este, mesmo que o contrato silencie, competindo o vendedor a ação de apreensão e reintegração de posse contra ele (Gonçalves, 2012, p.266).

         Ressaltam os arts.525 e 526 do CC, se o comprador for constituído em mora, o vendedor pode mover contra ele ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida. Desse modo, a falta de pagamento do preço impede a aquisição do domínio e abre ao vendedor uma alternativa: poderá cobrar OU recuperar a própria coisa.    

8.5. Da venda sobre documentos.

         Conforme o art.529 do CC, a tradição da coisa é substituída pela entrega de documentos que passam a representá-la. Logo, o vendedor entregando os documentos libera-se da obrigação e tem o direito ao preço; e o comprador, na posse justificada de tais documentos, pode exigir do transportador ou do depositário a entrega da mercadoria. Há por assim dizer, a substituição da tradição real pela simbólica. Ex: compra e venda de coisas móveis realizadas entre países distantes que dependem de liberação na alfândega.

         Expressa o art.530 do CC, que o pagamento deve ser realizado no lugar da entrega dos documentos. Porém, o comprador poderá reter o preço, caso os documentos não lhes sejam entregues. Assim, a efetivação do contrato contendo cláusula de venda sobre documentos, se efetivará no lugar e no momento em que o comprador receber os documentos (Gonçalves, 2012, p.267).

         O art.532 do CC diz que, se o comprador determinar que o pagamento seja feito diretamente pelo banco, caberá a este unicamente realizar o pagamento, não tendo, portando, o dever de examinar a coisa, somente de averiguar se os documentos estão corretos. Estando em ordem, efetuará o pagamento, a débito do comprador. Somente se o pagamento não for feito pelo banco é que o vendedor exigi-lo-á diretamente ao comprador (Gonçalves, 2012, p.268).                    

        

REFERENCIA

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 9ªed. São Paulo: Saraiva, v.3, 2012.

SALGE Jr, Durval. Curso de Direito Imobiliário. São Paulo: Legjur, sexta-parte, p. 01, 2009.