UNIDADE XIII - Locação.

                                                    

1 CONCEITO DE LOCAÇÃO PREDIAL

        Locação predial é contrato através do qual, o locador transfere ao locatário, a posse de determinado bem imóvel urbano para utilização conforme determinado na avença e, subsidiariamente pela legislação. Esta locação é regulada pela Lei 8.245/95 (Lei do Inquilinato, que sofreu alterações pela Lei 12.112, de 9-12-2009), sendo que no art.1º parágrafo único, ressalta que será regido pelo CC de 2002, as locações de imóveis de propriedade da União, dos Estados, dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas  (estes ficam também submetidos aos princípios do direito administrativo); de vagas autônomas de garagem (são acessórias da locação do imóvel e juntamente com essa locação devem ser tratadas) ou de espaços para estacionamento de veículos; de espaços destinados à publicidade; de apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados (o contrato que une o usuário do flat e a administração ou proprietário é de hospedagem, porém, se o contrato tiver finalidade residencial, aplica-se a Lei do Inquilinato); e o arrendamento mercantil.

 OBS: arrendamento mercantil, ou leasing, é um contrato através do qual a arrendadora ou locadora (a empresa que se dedica à exploração de leasing) adquire um bem escolhido por seu cliente (o arrendatário, ou locatário) para, em seguida, alugá-lo por um prazo determinado. Ao término do contrato o arrendatário pode optar por renová-lo por mais um período, por devolver o bem arrendado à arrendadora (que pode exigir do arrendatário, no contrato, a garantia de um valor residual) ou dela adquirir o bem, pelo valor de mercado ou por um valor residual previamente definido no contrato.

         Dessa forma, as normas contidas no CC restringem-se aos referidos imóveis. Vale ainda ressaltar que, para doutrina majoritária, não se deve aplicar o CDC às relações decorrentes da Lei de Locações.

         Vale ressaltar que a lei do inquilinato disciplina a locação de imóvel urbano, ficando a locação de imóvel rural a encargo do Estatuto da Terra – Lei n.4.504/64. Por imóvel urbano entende-se aquele afetado à residência, à indústria, ao comércio ou qualquer exercício de empresa. Já o imóvel rural se caracteriza por ser um prédio rústico (presença de elementos naturais, como água, terra, vegetais e animais; deve prevalecer um ambiente natural, sem muita tecnologia e ação) de área contínua, que independentemente da sua localização destina-se à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial.

         Nesse contexto, as definições de imóvel urbano e imóvel rural não estão relacionadas com a sua localização, mas sim, com as atividades para quais se destinam. O critério da localização é o adotado pelo CTN para fins fiscais. Neste critério, o imóvel urbano é aquele, cuja área é definida pela legislação municipal, ficando, portanto, sujeito a cobrança de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano). Já o imóvel rural se define por critério de exclusão, ou seja, aquele que não estivesse situado na área definida pela legislação municipal, ficando sujeito ao ITR (Imposto Territorial Rural).

         Entretanto, o critério adotado à locação de imóveis urbanos, não será o adotado para fins fiscais, mas sim, o que define o imóvel conforme a atividade nele exercida. Portanto, a locação de um sítio de recreio, ainda que este esteja localizado na região rural de um determinado município e sujeita ao pagamento de ITR, estará submetida à Lei do Inquilinato, tendo em vista a finalidade de recreio, a qual obviamente é diferente da atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista. De igual sorte, um imóvel que estiver situado na zona urbana e que for locado para a finalidade de criação de gado, não será regulado pela Lei do Inquilinato, senão pelo mencionado Estatuto da Terra, mas, para fins fiscais ficará sujeito ao pagamento do IPTU.

         Nesse sentido manifesta a Ministra Denise Arruda da Primeira Seção do STJ, ao afirmar que, a classificação do imóvel como urbano ou rural independe de sua localização na respectiva zona, mas sim da forma de vocação econômica, o que significa dizer que um imóvel, ainda que situado em zona urbana, pode ter natureza rural em face de sua destinação. Confira-se:

“PROCESSO CIVIL E ADMINISTRATIVO - AÇÃO RESCISÓRIA – DESAPROPRIAÇÃO PARA FIM DE REFORMA AGRÁRIA - DEFINIÇÃO DA NATUREZA DA ÁREA DO IMÓVEL - FINALIDADE ECONÔMICA.1. É a municipalidade que, com base no art. 30 da Constituição Federal/88, estabelece a sua zona rural e a sua zona urbana, observado por exclusão o conceito apresentado pelo Estatuto da Terra (Lei 4.504/64) para imóvel rural para definir os imóveis urbanos.2. Apesar de o critério de definição da natureza do imóvel não ser a localização, mas a sua destinação econômica, os Municípios podem, observando a vocação econômica da área, criar zonas urbanas e rurais. Assim, mesmo que determinado imóvel esteja em zona municipal urbana, pode ser, dependendo da sua exploração, classificado como rural.3. O acórdão rescindindo reformou o julgado do Tribunal de Justiça de Goiás para considerar o imóvel desapropriado como sendo urbano e rural quando o correto, segundo o art. 4º da Lei n. 4.504/64 (Estatuto da Terra), seria somente rural em virtude de sua finalidade econômica.4. A destinação dada à terra era de exploração extrativa agrícola, que não pode ser afastada em razão de mero loteamento formalizado na Prefeitura local, mas não implementado na prática.

Ação rescisória procedente.” (AR 3971/GO, Primeira Seção, DJ de 7/5/2010

2 DIREITOS E DEVERES DO LOCADOR E LOCATÁRIO

         Os direitos e deveres do locador e do locatário estão dispostos nos artigos 22 e 23 da Lei do Inquilinato.

         2.1) Deveres do locador

Art. 22. O locador é obrigado a:

        I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina.

         Deve o imóvel encontrar-se em condições de habitação, com suas instalações hidráulicas, elétricas perfeitas para o uso. Porém, se o imóvel não se encontrar apropriado para o uso e o locatário tem conhecimento dos defeitos, nada obsta que esse possa vir locá-lo, mas nesse caso poderá acordar com o locatário acordos como descontos nos alugueis pelos reparos realizados, uma vez serem benfeitorias necessárias.

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado.

         Não poderá o locador turbar, perturbar a posse do locatário. Não poderá sem a sua anuência levar pessoas interessadas para comprar o imóvel; deverá acordar com aquele dia e hora para a visita.

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel.

         Dispõe Gildo dos Santos (1999, p. 116), que não poderá o locador mudar a forma e o destino a ser dado ao imóvel durante a locação, de residencial para não-residencial, por exemplo. Também não poderá dividi-lo, ainda que seja divisível, a não ser que a divisão não prejudique o inquilino.

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

 V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes.

         De acordo com os incisos IV e V do artigo 22, o locador é obrigado, ainda, a responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação, por isso, quando solicitado pelo locatário, é obrigação do locador, fornecer a descrição minuciosa do estado do imóvel, com expressa alusão a defeitos existentes.

         Sílvio de Salvo Venosa (2008, p. 153), entende que, por ser a locação um contrato comutativo e oneroso, a ele se aplica a teoria dos vícios redibitórios (vício ou defeito oculto que torne o imóvel impróprio), assim, o locatário poderá rescindir o contrato ou pedir a redução do valor do aluguel e, o locador responderá por perdas e danos se sabia da existência do defeito ou do vício ao contratar, todavia, se o locatário tinha conhecimento, não fará jus a tal garantia, salvo se o locador expressamente assumiu a responsabilidade.

VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica.

         Deve o locador discriminar o recibo, ou seja, deverá especificar no recebo quais os pagamentos realizados pelo locador: o aluguel, o pagamento do IPTU.

VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.

         José Fernando Simão (2008, p. 68), previne o locador ao dizer que, trata-se de norma que não é de ordem pública e por isso tais encargos podem recair sobre o locatário, se as partes assim decidirem, contudo, se o locatário assumir a responsabilidade de pagar os tributos e não os recolher, o Poder Público cobrará do dono do imóvel que deverá regressivamente cobrar a importância ao inquilino.

IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

        Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

         Tais despesas são definidas como aquelas que não se referem a gastos rotineiros de manutenção do edifício. A Lei elenca sete hipóteses de despesas extraordinárias, entretanto, o rol é meramente exemplificativo, até porque seria muito difícil para o legislador prever todas as hipóteses possíveis de despesas extraordinárias decorrentes do dia a dia.

        a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

        b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

        c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

        d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

        e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

        f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

        g) constituição de fundo de reserva.

2.2 Deveres do Locatário

         Art. 23. O locatário é obrigado a:

        I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato.

         O pagamento do aluguel de imóvel urbano deve ser pago até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencimento, sob pena de acarretar mora ao locatário. No silêncio do contrato, a obrigação locatícia é quesível, efetuando-se o pagamento do aluguel da locação no domicílio do locatário. No entanto, pode ser convencionado outro local para o pagamento, transformando-se a obrigação em portável.

II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu.

         Segundo Gildo dos Santos (1999, p. 125), é um dever tradicional do locatário, zelar pelo imóvel como se seu fosse, sem alterar o fim para o qual se destina, ou seja, se foi alugado como residencial, não pode o locatário utilizar-se do imóvel para fins não-residenciais, pois tem o dever de restituir o imóvel no estado em que recebeu. Por isso, é tão importante a descrição minuciosa do estado do imóvel, quando do início da relação locatícia.

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros.

         Nesse diapasão, esclarece Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 189), o locatário deve de maneira inequívoca, levar ao conhecimento do locador eventuais danos ou defeitos (por exemplo, vazamento de cano d’ água ou esgoto), para que sejam logo reparados, evitando que se agravem e acabem por prejudicar ainda mais o patrimônio do locador. Também deve cientificá-lo das turbações de terceiros (invasão da área locada, ameaça de invasão, ocupação indevida), sob pena de despejo e perdas e danos a serem apurados.

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador.

         Qualquer modificação interna ou externa no imóvel, ainda que traga valorização, se não for autorizada pelo locador, configurará infração de disposição legal, ensejadora de ação de despejo.

VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27 (pretendentes à compra do imóvel);

X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;

 XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

         Ainda como obrigação do locatário, dispõe o art.4º da LI, que caso resolva devolver o imóvel locado dentro do prazo de locação, terá que pagar uma multa pactuada ou judicialmente estipulada, proporcional ao cumprimento do contrato. Tal multa configura em uma verdadeira cláusula penal, cujo objetivo maior é prefixação antecipada de perdas e danos ao locador.

         Os arts. 27 a 34 da Lei, fala sobre o direito de preferência do locatário, o qual terá preferência sobre terceiros para a aquisição do imóvel locado, desde que, em igualdade de condições. O locador deverá notificar o locatário sobre a proposta da venda do imóvel contendo todos os dados pertinentes à realização do negócio. Depois de notificado, o locatário terá o prazo de trinta dias para manifestar a sua inequívoca aceitação integral à proposta, caso contrário seu direito caducará.

3 ESPÉCIES DE LOCAÇÃO PREDIAL.

         É importante definir a espécie de locação predial, pois, determinará a função sócio-econômica que o contrato exercerá. A Lei do Inquilinato classifica as modalidades de locação tendo como base a utilização do imóvel, onde são previstos três tipos de locação: a locação residencial, a locação por temporada e a locação não-residencial.

3.1 Locação residencial (arts. 46 e 47)

        Locação residencial configura-se naquela destinada à moradia do locatário. Os contratos de locação residencial podem ser: a) por prazo determinado, igual ou superior a 30 meses, cuja forma deve ser escrita; b) por prazo inferior a 30 meses, cuja forma pode ser verbal ou escrita.

    a) Contratos com o prazo determinado, igual ou superior a 30 meses: as partes fixam expressamente a sua duração, estipulando termo final, cujo advento extingue o contrato independentemente de notificação ou aviso ao locatário, podendo assim, o locador exercer o seu direito de retomado sobre o imóvel, ou se preferir poderá renovar o contrato, caso assim deseje também o locatário.  No entanto, findo o contrato e permanecendo o locatário no imóvel locado por mais de 30 dias sem a oposição do locador, ocorrerá prorrogação tácita por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato (art.46, parágrafo único da LI). Tal prorrogação não é compulsória, não é obrigatória pela lei e por tal motivo o locador poderá manifestar a sua vontade de retomar o imóvel a qualquer tempo por meio da denúncia, que é uma espécie de notificação dirigida ao locatário do seu desejo de retomar o imóvel. Neste caso a denúncia será vazia, pois, o locador notificará o locatário para que o mesmo desocupe o imóvel no prazo de 30 dias, sem precisar fundamentar o seu pedido nas razões elencadas do art.47 da LI. Logo na denúncia vazia, o locador notifica o locatário do seu desejo de reaver o imóvel de forma imotivada, destituída de qualquer justificativa específica contida na lei.

         Se o contrato de locação for superior a 10 anos, dependerá da vênia conjugal, ou seja, da outorga uxória, também denominada de outorga matrimonial (art.3º da LI). Segundo entendimento doutrinário majoritário, a autorização do cônjuge antes referida, é indispensável, inclusive em casos de união estável. Entretanto, entende-se que tal exigência, não é necessária se o locador for casado pelo regime de separação absoluta, na medida em que nestas hipóteses inclusive o locador pode alienar ou gravar bens imóveis sem autorização do cônjuge.

         Vale ressaltar que, nos contratos de locação por prazo determinado, o locador não poderá reaver o imóvel alugado durante o período da duração do contrato. No entanto, o locatário, poderá devolver o imóvel alugado desde que pague multa pactuada no contrato ou judicialmente estipulada, proporcional ao cumprimento do contrato. Tal multa configura-se em uma verdadeira cláusula penal, cujo objetivo maior é prefixação antecipada de perdas e danos ao locador.

     b) Contrato por prazo inferior a 30 meses (posso estipular um contrato por seis meses, um ano): este poderá ser verbal ou escrito.  Se ao término do prazo definido no contrato, o locador não reclamar o imóvel ou este não for devolvido pelo locatário e o locador continuar a receber o aluguel, haverá prorrogação compulsória, automática e com prazo indeterminado. Neste caso o locador só poderá manifestar o seu desejo de retomar o imóvel por meio da denúncia cheia, ou seja, a notificação deverá ser fundamentada nas hipóteses elencadas do art.47 da LI (ex: uso próprio, falta de pagamento de aluguel, infração contratual, etc). Exige-se assim que a denúncia seja motivada, uma vez que a prorrogação foi legal, compulsória.

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

        I - Nos casos do art. 9º;

        II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego (locação que é dada ao empregado para facilitar o desempenho do seu trabalho, como também, em que a moradia no local é condição para esse exercício);

        III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

        IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público (o titular do imóvel obtém licença do Poder Público para a aprovação de tais atos), que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento (nota-se que a lei não permite a retomada simplesmente para a demolição do prédio, mas para a posterior edificação);

        V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

        § 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:

        a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;

        b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

        § 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

 3.2 Locação por temporada (arts.48 a 50)

         É aquela destinada à residência temporária do locatário, para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo. Tal contrato não poderá ser superior a 90 dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

         A peculiaridade desta forma de locação diz respeito à possibilidade antecipada do pagamento do aluguel em uma única parcela. Tal característica, desaparecerá, se o contrato for prorrogado por prazo indeterminado. Não havendo o pagamento antecipado do aluguel exige-se as garantias locatícias (art.37 da LI).

         Por ser um contrato com prazo determinado, deve ser escrito. No entanto, se o mesmo for realizado de forma verbal, será regido pelo art.47 da LI (o contrato prorroga-se por prazo indeterminado e de forma compulsória se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador após o prazo determinado; o locador só poderá resilir – manifestação de vontade unilateral de não querer mais renovar o contrato – o contrato por meio da denúncia cheia). Aplicar-se-á também as disposições do art.47, se ao final do prazo ajustado o locatário permanecer no imóvel sem a oposição do locador por mais de 30 dias, presumindo-se prorrogada dessa forma a locação por tempo indeterminado, não sendo mais exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos (art.50 LI). Percebe-se que nesse caso o contrato não mais será por temporada, mas sim, residencial com prazo indeterminado.

         Ocorrendo a prorrogação do contrato, ou seja, tornando este um contrato residencial e por prazo indeterminado, o locador querendo resilir o contrato poderá fazê-lo mediante denúncia cheia, desde que esta seja implementada até 30 meses do início do contrato prorrogado. Porém, se ultrapassando os 30 meses do início do contrato prorrogado, o locador  poderá resilir o contrato por meio da denúncia vazia (parágrafo único do art.50).

3.3 Locação não-residencial – arts.51 a 57 do CC

         A locação não residencial é aquela destinada aos fins de instalação de comércio, indústria, escritórios, depósitos, ou qualquer outra atividade que não seja residencial. O art.55 da LI, considera também imóvel não-residencial, quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destina-se ao uso dos seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

         Os contratos de locação não-residencial têm proteção maior ou menor, conforme a atividade desempenhada no imóvel (função sócio-econômica do contrato). Em regra a locação não-residencial se faz por prazo determinado, só sendo admitida por prazo indeterminado se houver prorrogação na forma do parágrafo único do art.56 da LI, ou seja, ao término do prazo determinado pelo contrato de locação, o locatário permanece por mais de 30 dias sem objeção do locador.

         Por força do art.4º da LI, o locador não poderá reaver o imóvel por meio da denúncia vazia durante a locação por prazo determinado. Todavia, uma vez transformado o contrato por prazo determinado em contrato por prazo indeterminado, poderá o locador resilir o contrato através da denúncia vazia, desde que o locatário seja comunicado por escrito com 30 dias de antecedência (art.57 da LI).

          Por outro lado, dada a relevante função sócio-econômica desempenhada pelos contratos de locação não-residencial em que funcionam hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente constituídas, exige-se a denúncia cheia para resilir o contrato, a qual deverá ser fundamentada nas hipóteses do art.53 da LI.

Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido:

I - nas hipóteses do art. 9º; (por mútuo acordo;  em decorrência da prática de infração legal ou contratual; em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las);

II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil.

         Percebe-se assim, que nesses casos não caberá denúncia vazia para resilir o contrato, somente denúncia cheia com base no art.53 da LI.

         A LI conferiu certa proteção ao fundo de comércio (conjunto de bens corpóreos e incorpóreos que são utilizados para a atividade mercantil) de modo que, a renovação do contrato de locação não-residencial (por igual prazo) será direito do locatário (direito potestativo, que não recai qualquer discussão) não podendo ser negado pelo locador, se o mesmo atender aos requisitos cumulativos do art.51 da LI. Esse direito é interposto pela ação renovatória. Dessa forma o locatário terá direito a renovação compulsória quando:

         a) o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

         b) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos (por exemplo: tenha realizado cinco contratos de um ano de forma ininterrupta) seja de cinco anos;

         c) o locatário esteja explorando o seu comercio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

         O mecanismo que a LI oferece ao locatário para que possa exercer o seu direito de renovação do contrato mesmo contra a vontade do locador, é a ação renovatória. Esta ação tem um prazo decadencial, ou seja, o locatário tem um prazo de um 1 ano a 6 meses antes do término do contrato para promover a ação renovatória. Por exemplo: se o contrato vencer em dezembro o locatário terá de janeiro a junho para promover a ação renovatória.

         Vale ressaltar que esse direito de renovação do contrato além de poder ser exercido pelo locatário, poderá também ser exercido pelo(s): cessionário, sucessores, sub-locatário e pela sociedade da qual o locador é sócio.

         No entanto, não havendo renovação do contrato e o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias após a cessação da vigência contratual, haverá prorrogação do contrato, situação em que, como regra, este passará a viger por tempo indeterminado e poderá ser resilido por denúncia vazia, salvo as situações especiais já estudas.

         Porém, por força do art.52, incisos I e II da LI, o locador não estará obrigado a renovar o contrato:

         I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

         II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

4 AÇÕES ATINENTES À LOCAÇÃO PREDIAL.

         A Lei do Inquilinato prevê quatro espécies de ações locatícias: ação de despejo (art.59 a 66), ação revisional (art.68 a 70), ação renovatória (art.71 a 75) e a ação de consignação de aluguel e acessórios da locação (art.67); ambas serão discorridas a seguir.

4.1 Ação de despejo – art. 59 a 66.

         Ação de despejo consiste em um remédio processual, pelo qual o locador obtém a restituição do imóvel locado, com a desocupação do mesmo. Logo o objetivo maior dessa ação é a desocupação do imóvel e NÃO A REITEGRAÇÃO DE POSSE. É nesse contexto que o art.5º da LI expressa que, qualquer que seja o fundamento do término da locação, a ação apropriada para o locador reaver o imóvel é a ação de despejo.

         Tem legitimidade ativa na ação de despejo, o locador ou quem o suceda. Já o pólo passivo, figurar-se pelo locatário ou quem tenha se sub-rogado nos seus direitos. Vale ressaltar que, a ação de despejo tem natureza pessoal, uma vez que visa retirar o locador da posse do imóvel locado por causas diversas, dentre as quais:

a) O inadimplemento do locatário, não apenas com a obrigação de pagar o aluguel, mas também com outras obrigações decorrentes do vínculo contratual;

b) Termo final do contrato, sem que tenha havido prorrogação;

c) Extinção do contrato de trabalho;

d) Falecimento do locatário;

e) Necessidade de reparações urgentes no imóvel;

f) Não oferecimento de nova garantia.

         Conforme o art.59 da LI o rito para a ação de despejo é o ordinário. O §1º do mesmo artigo traz as hipóteses de despejo liminar, independente da ouvida da parte contrária e, desde que oferecida caução no valor de três aluguéis. A doutrina ressalta que, além da hipótese elencado no §1º do art.59 da LI, para concessão de liminar na ação de despejo, há ainda a via disposta no art.273 do CPC. As especificidades do procedimento para as ações de despejo estão descritas nos arts. 60 a 66 da LI.

4.2 Ação revisional – arts. 68 a 70.

         As partes podem fixar novo valor de aluguel, inserir ou modificar cláusula de reajuste no contrato. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato, ou do acordo anteriormente ajustado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de reajustá-lo ao valor real do mercado (art.18 e 10 da LI). Dessa forma a ação revisional restabelece o equilíbrio entre locador e locatário, inibindo o enriquecimento sem causa de uma das partes em detrimento da outra.

         Tem legitimidade para propor a ação em comento, tanto o locador (e todos os que estejam equiparados a ele, sublocadores, sucessores, herdeiros) visando aumentar o aluguel, quanto o locatário (herdeiros, sucessores, cessionários) objetivando a redução do valor.

         Vale ressaltar que, tanto as locações residenciais como as não-residenciais, disciplinadas pela LI, estão sujeitas à ação revisional, porém, fica isento desta, a locação por temporada, uma vez que esta se caracteriza por um curto período de existência de 90 dias, não cumprindo, portanto, o pressuposto temporal da ação revisional que é de três anos decorridos do contrato ou do acordo.

         O rito a ser seguido pela ação revisional é o sumário, cujo procedimento encontra-se disposto nos arts. 68 a 70 da LI. No entanto, adverte o §1º do art.68 que não caberá ação revisional na pendência de prazo oferecido pela denúncia vazia para desocupação do imóvel (art.46, §2º, e 57), ou que tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.

4.3 Ação Renovatória – art.71 a 75.

      Ação renovatória é o remédio processual que possibilita ao locatário de imóvel destinado ao comércio, a exercer o seu direito de renovação do contrato mesmo contra a vontade do locador, possibilitando-o a continuar explorando o seu negócio. Configura-se assim, em uma  ação criada para proteção do fundo de comércio do locatário comerciante, não sendo viável portanto, nas locações residenciais.

         Por meio da ação renovatória, é possível fazer com que o locador renove o contrato por determinado período, impedindo que ele se utilize da denúncia vazia. Trata-se de direito potestativo (é a possibilidade de interferir na esfera jurídica do outro, cabendo a este simplesmente aceitar a decisão; enfim é um direito que não recai qualquer discussão), preenchidos os requisitos legais, o contrato deverá ser renovado.

         No pólo ativo da ação encontra-se o locatário ou aquele que se sub-rogar no seu direito, tais como, o sub-locatário, o cessionário e os sucessores. Esta ação tem um prazo decadencial, ou seja, o locatário deve propô-la no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor. Exemplificando: se o prazo contratual vencer em 30 de novembro de 2013, o prazo para a propositura da ação se iniciará em 30 de novembro de 2012 e fluirá até 30 de maio de 2013. Logo, se a demanda for proposta antes da data, haverá extinção por falta de condição da ação (CPC, art. 267, VI49), se proposta depois, ocorrerá decadência.

         O art.45 da LI expressa que serão nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem afastar o direito a renovação do artigo 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto. Assim, mesmo que as partes queiram, não pode o contrato conter cláusula no sentido de retirar do locatário o direito à renovatória ou, que o imponha o dever de pagar para poder exercer o direito à renovação.

         A LI determina alguns requisitos para o ajuizamento desta ação pelo locatário:

a) Contrato a renovar tenha sido por escrito e com prazo determinado (art.51, II);

b) O prazo mínimo do contrato seja de cinco anos, ou que seja de cinco anos a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos (art.51, II da LI);

c) Que o locatário esteja explorando o seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos (art.51, III da LI).

        Em se tratando de locações especificadas pelo art. 51 da LI, a renovação é a regra geral, mas não é absoluta, admitindo a lei que o locador possa resistir à pretensão renovatória nas hipóteses especificadas no art. 52.

         Sendo julgado improcedente a ação renovatória, o juiz expedirá o mandato de despejo, que conterá o prazo de 30 dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.

4.4 Ação de consignação de aluguel e acessórios da locação – art.67.

         Antes de comentar sobre a ação em si, é necessário primeiro compreender o conceito de consignação.  Trata-se do depósito judicial da coisa objeto da obrigação. Assim, se o devedor deseja pagar e encontra obstáculos para o recebimento do pagamento terá ele o direito de depositar a quantia devida em uma conta corrente (em estabelecimento bancário oficial), dando ciência ao credor, o qual terá o prazo de 10 dias para manifestar a sua recusa, conforme o §1º do art.890 do CPC.

         Na relação locatícia, há constantemente discussões acerca do reajuste do aluguel (valor) e o locador, muitas vezes, para imputar mora ao locatário e propor ação de despejo, recusa-se a receber o aluguel; nestas situações, o inquilino poderá consignar os valores e livrar-se da mora.

         Assim, a consignação em pagamento será possível no contrato de locação com relação ao valor do aluguel e seus acessórios, sempre que:

         Art. 335 do CC. A consignação tem lugar:

I - se o credor não puder, ou, sem justa causa, recusar receber o pagamento, ou dar quitação na devida forma;

II - se o credor não for, nem mandar receber a coisa no lugar, tempo e condição devidos;

III - se o credor for incapaz de receber, for desconhecido, declarado ausente, ou residir em lugar incerto ou de acesso perigoso ou difícil;

IV - se ocorrer dúvida sobre quem deva legitimamente receber o objeto do pagamento;

V - se pender litígio sobre o objeto do pagamento.