1. Conceito
Há situações em que as partes
negociantes se preparam para celebrar futuramente um contrato definitivo, haja
vista que por motivos outros, tais como, um estudo mais apurado do negócio
jurídico a concretizar, levantamento de verbas, bem como resolução de alguns
obstáculos, estejam impedindo de concretizar naquele momento um contrato
definitivo.
Foi objetivando, portanto, a execução
futura de um contrato definitivo, que o legislador tipificou a figura do
contrato preliminar. Este é também conhecido como pré-contrato, promessa de
contratar, contrato preparatório ou compromissório, é aquele onde uma ou mais partes
se obrigam a realizar um contrato definitivo. Dessa definição pode-se afirmar
que no contrato preliminar cada uma das partes assume uma obrigação de fazer,
qual seja, de celebrar um contrato definitivo. Em síntese, no contrato
preliminar, há criação de uma obrigação futura de contratar (Gonçalves, 2012,
p.163 e Seixas, 2003, p.01).
Ex: Tem-se um contrato preliminar
quando “A” promete a “B” que, no prazo de trinta dias, alugará a “B” certo bem
imóvel e, por outro lado, “B” promete a “A” que efetivamente tomará aquele bem
em locação. Não se tem, ainda, o contrato de locação propriamente dito porque,
nesse exemplo, tanto “A” quanto “B” ainda terão que declarar, no futuro, suas
respectivas vontades de alugar e de tomar em locação o bem imóvel especificado.
As partes cumprirão o contrato preliminar quando, efetivamente, vierem a
celebrar o contrato de locação previsto no contrato preliminar.
Vale ressaltar que o contrato
preliminar pode ser unilateral, situação em que apenas uma das partes se
compromete a cumprir um contrato futuro definitivo, e a outra parte apenas
pedir a execução, art.466 do CC. Exemplo: uma pessoa compromete-se a realizar
uma doação pura e simples a outra pessoa.
Não se deve confundir o contrato
preliminar com as negociações preliminares. Estas consistem apenas em uma fase
que antecede a formação dos contratos, não gerando, portanto, nenhuma obrigação
contratual para as partes negociantes. Já o contrato preliminar é um contrato
em si mesmo, com todos os requisitos indispensáveis a formação de qualquer
contrato.
Conforme o art.462 do CC o contrato preliminar
deve conter os mesmos requisitos do contrato definitivo, salvo, com relação a
formalidade. Assim, no contrato preliminar, devem as partes ter capacidade
civil e aptidão específica para contratar, bem como o consentimento destas
serem isentos de vício, além do que o objeto deve ser lícito, possível,
determinado ou determinável e de apreciação econômica. Vale ressaltar que, o
artigo em comento, NÃO exigiu formalidades para a constituição do contrato
preliminar, de modo que, um contrato preliminar de compra e venda de um imóvel
poderá ser feito mediante um instrumento particular. Logo, mesmo que o contrato
definitivo seja celebrado por escritura pública, o preliminar pode ser lavrado
em instrumento particular (Gonçalves, 2012, p.167).
Estabelece a segunda parte do art. 463
do CC, que o contrato preliminar concluído com observância dos requisitos do art.
462 do CC, e desde que não haja cláusula de arrependimento – o que o torna
irretratável e irrevogável – possibilita a qualquer uma das partes exigir da
outra, a celebração do contrato definitivo dentro do prazo assinalado, de forma
que, havendo inadimplemento, constituir-se-á em mora o devedor. Ex: João
(promitente vendedor) realiza um contrato preliminar de compra e venda de
imóvel com Maria (promitente compradora). O contrato preliminar especifica que
após o sinal dado pela promitente compradora, caberá o promitente vendedor
lavrar definitivamente a escritura de compra e venda do imóvel, sob o risco de
incorrer em mora e sofrer as conseqüências de uma adjudicação compulsória da
coisa ou mesmo da resolução do contrato, podendo, no entanto, em ambos os casos
pagar as devidas verbas indenizatórias.
Não obstante o parágrafo único do
art.463 do CC expressar a necessidade do contrato preliminar ser registrado no
cartório competente (de Registro de Imóveis ou de Registro de Títulos e
Documentos) o STJ vem decidindo (Súmula 239) que tal requisito é desnecessário para se exigir
a concretização do contrato definitivo.
O registro só será necessário para que
o contrato preliminar produza efeitos quanto a terceiros que dele não
participam. Perante terceiros que venham a adquirir a coisa prometida à venda,
o registro será imprescindível para afastar sua boa-fé. Nesse sentido, é o
Enunciado 30, aprovado na I Jornada de Direito Civil, promovida pelo Centro de
Estudos Judiciários do Conselho de Justiça Federal no período de 11 a 13 de
setembro de 2002, sob a coordenação científica do então Ministro Ruy Rosado de
Aguiar. Vide o Enunciado:
Enunciado 30. A
disposição do parágrafo único do art. 463 do código Civil de 2002 deve ser
interpretada como fato de eficácia perante terceiros.
Exaurindo prazo sem o cumprimento do
contrato preliminar por uma das partes, caberá a outra optar, entre a execução
específica em juízo (adjudicação compulsória da coisa) ou resolver o contrato.
Se a parte prejudicada optar pela execução específica, deverá obter o
suprimento judicial da vontade do inadimplente – o juiz irá suprir a vontade do
inadimplente – tornando-se definitivo o contrato preliminar, art.464 do CC
(Ulhôa, 2012, p.198). É claro que a ação de execução específica somente é
possível caso assim permita a obrigação (não será possível, p.ex., na promessa
de contrair casamento) e desde que o contratante prejudicado tenha cumprido as suas
obrigações contratuais. Também é essencial a caracterização da mora do
inadimplente, sem a qual o prejudicado não tem interesse jurídico.
Porém, pode a parte prejudicada optar
pela resolução do contrato, desconstituindo-se, pois, o vínculo contratual,
liberando-se as partes da obrigação de realizar contrato definitivo futuro
(Ulhôa, 2012, p.198).
Vale ressaltar que ambas as
alternativas caberá o prejudicado pleitear indenização.
REFERENCIA
GONÇALVES, Carlos Roberto.
Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 9ªed. São Paulo:
Saraiva, v.3, 2012.
SEIXAS, Renato.
Contratos Preliminares. Disponível em:
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